上海经济适用房贷款（上海经济适用房付了首付可以退吗）

上海的经济适用房贷款

首先，需要明确一个核心概念：上海目前基本已经停止新建和销售经济适用房（经适房）。取而代之的是共有产权保障住房（简称“共有产权房”）。因此，现在您在上海申请的保障性住房贷款，绝大部分是针对共有产权房的。

以下内容将主要围绕共有产权房的贷款政策展开，并简要回顾一下已停售的经适房政策以作参考。

核心：共有产权房贷款政策（当前主流）

共有产权房由政府提供政策支持，限定建设标准和销售价格，面向符合规定条件的城镇中低收入、住房困难家庭供应。购房者和政府按份共有产权。

一、 贷款基本要求

1. 申请人资格：

   • 必须是共有产权保障住房的轮候合格家庭，并通过了购房资格审核。
   • 家庭成员符合上海市的住房限购政策。
   • 家庭人均住房建筑面积低于15平方米（或为住房困难户）。
   • 家庭年人均可支配收入低于规定标准（标准会动态调整，需查询当年最新政策）。
   • 家庭总资产低于规定标准。

2. 房产要求：

   • 贷款所购买的必须是上海市认定的共有产权保障住房项目。

二、 贷款类型和首付比例

共有产权房的贷款通常有两种方式：

1. 个人住房商业性贷款（商贷）：

   • 首付比例： 首付比例不低于20%。
   • 贷款利率： 执行国家统一的个人住房贷款政策利率，通常会享受一定的利率优惠。具体利率需咨询贷款银行。
   • 贷款额度： 银行根据您的家庭收入、信用状况、还款能力等因素综合评定。贷款额度不能超过房屋总价款的80%，且不能超过银行规定的最高贷款限额。

2. 住房公积金贷款（公积金贷）：

   • 首付比例： 首付比例不低于20%。
   • 贷款利率： 执行国家统一的公积金贷款利率，远低于商业贷款利率，是首选的贷款方式。
   • 贷款额度：

     • 有最高额度限制。根据上海市最新的公积金贷款政策，首套房个人最高贷款额度为60万元，家庭最高为120万元。（此额度可能调整，请以上海公积金管理中心最新公告为准）。
     • 贷款额度也受您公积金账户缴存余额、缴存年限、月缴存额等因素影响。

   • 组合贷款： 如果房屋总价较高，公积金贷款额度不够，可以同时申请公积金贷款和商业性贷款，即“组合贷”。

三、 贷款关键要点

1. 产权份额：

   • 购买共有产权房时，您需要与政府签订《共有产权保障住房购房合同》，明确您和政府各自的产权份额。
   • 贷款仅针对您个人支付的部分。例如，一套总价300万的房子，您购买70%的产权（210万），首付20%后，您需要贷款的金额是210万的80%，即168万。政府的30%产权（90万）部分不涉及贷款。

2. 房屋再交易（转让）：

   • 共有产权房在取得房地产权证后的一定年限内（通常为5年），不得上市交易。
   • 满5年后，您可以转让自己拥有的产权份额。转让时，同等价格下，政府有优先回购权。如果转让给其他符合条件的共有产权房购房人，价格也需受到政府指导。

3. 抵押：

   • 在贷款还清前，您购买的共有产权房将抵押给贷款银行。

历史参考：已停售的经济适用房贷款政策（仅供了解）

对于已经购买或轮候到经济适用房的家庭，其贷款政策与共有产权房有显著不同，核心在于“完全产权”。

1. 贷款类型： 主要也是商贷和公积金贷。
2. 最大特点： 可以申请个人住房贷款（包括公积金和商贷）购买经济适用房。
3. 产权与限制：

   • 购买者拥有房屋的完全产权。
   • 但在取得房产证后的一定年限内（通常为5年），房屋不得上市交易。
   • 满5年后，补缴土地出让金等价款后